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厦门市人民政府办公厅关于印发农村集体预留发展用地管理暂行规定的通知
日期: 2020-11-09 15:36 字号:

各区人民政府,市直各委、办、局,各开发区管委会:

《厦门市农村集体预留发展用地管理暂行规定》已经市政府研究同意,现印发给你们,请遵照执行。

 

 

厦门市人民政府办公厅

2020年11月8日

(此件主动公开)


厦门市农村集体预留发展用地管理暂行规定

 

一条为贯彻落实国家、省、市有关“三农”工作部署,支持补齐“三农”领域发展短板,促进农村集体预留发展用地(以下简称“发展用地”)集约高效利用,切实保障被征地(含海域退养,下同)人员合法权益,制定本暂行规定。

第二条本暂行规定所称发展用地,是指属地区人民政府为解决被征地集体经济组织及其成员长久、稳定和可持续的收入来源,在征收集体土地时,核定给被征地的集体经济组织用于发展生产的土地。发展用地可用于除商品住房以外的非农产业经营性项目开发。

第三条发展用地开发利用应坚持下列原则:

㈠体现以民为先。着眼保持农村社会和谐稳定、保障集体经济组织及其成员长远生计,发展用地选址应有利于壮大集体经济、有利于集体经济组织及其成员增收。

㈡坚持规划先行。在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下,统筹优化发展用地选址和土地用途,鼓励集中连片开发,集约节约用地。

㈢保证有序可控。坚持统筹规划、分步实施,确保风险可控前提下,在辖区内选择条件成熟的集体经济组织开展试点。

㈣尊重集体意愿。切实保障集体经济组织成员的知情权、参与权,发展用地项目应经集体经济组织依法讨论决定,由集体经济组织自愿实施。

㈤注重全程监管。强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,防止以各种名义变相建设、销售和以租代售“小产权房”、违法违规商办类房产等,严格防范各类土地违法违规行为。

第四条发展用地指标由集体经济组织所在地区人民政府统筹核定。具体标准为:容积率大于等于2.0的,按人均计容建筑面积不大于30平方米落实;容积率小于2.0的,按人均土地面积不大于15平方米落实。

第五条根据集体经济组织及其成员意愿,发展用地指标可以采取新供地开发建设、购置房产、货币化补偿等方式落实。

第六条发展用地项目选址由集体经济组织所在地区人民政府牵头,资源规划、农业农村等部门配合。区、镇(街)要加强对辖区内发展用地的统筹引导,注意整合跨镇(街)、跨村指标,鼓励采取“飞地”方式,促进发展用地项目集中连片开发。积极支持将发展用地项目纳入全市招商服务体系,统筹开展项目策划和招商。根据经济社会发展、公共利益等需要,经市人民政府研究同意,资源规划部门可统筹调整发展用地项目选址和规划条件。

第七条采用新供地方式开发建设的,由被征地集体经济组织作为建设用地申请人。对选址位于城镇开发边界内的,在依法征收为国有土地后,方可依法依规采取划拨等方式供地;选址位于城镇开发边界外的,保留集体土地性质,依法办理建设用地手续。前款规定的所使用土地应结算土地开发成本的,用地单位应按规定与土地开发单位结算成本。

第八条鼓励集体经济组织购置属地区现有已建成的安置小区配套房产、产业园区通用厂房(配套用房)、商业、办公、租赁住房等房产作为发展用地项目经营资产。集体经济组织购置前款规定房产的,经集体经济组织依法讨论决定后,报集体经济组织所在地区人民政府同意并核减相应发展用地指标。新购置房产属以出让方式供地的,按本暂行规定第九条给予相应的财政补贴;新购置房产属以划拨方式供地的,在办理划拨土地使用权转出让时,参照出让方式供地的房产给予财政补贴。

第九条区人民政府可结合本区实际制定购置房产的财政补贴标准,楼面单价原则上不高于被征地集体经济组织所在区位商业用地基准地价(未修正)的1.2倍。其中,属于市级片区范围内村庄的发展用地补贴资金由市级承担。商业用地基准地价以集体经济组织签订房产买卖合同的时间作为测算时点,按照本市在测算时点所执行的城镇土地基准地价标准认定。被征地集体经济组织所在区位,如跨两个及以上商业用地基准地价区段的,按各基准地价区段所占比例修正确定。

第十条对于集美区、海沧区、同安区、翔安区新征用地达50亩以上,并已由集体经济组织所在地区人民政府按土地征收比例核定发展用地指标的村庄,经集体经济组织依法讨论决定后,区人民政府可统筹核减部分或全部的发展用地指标,调整为货币化补偿,补偿款作为集体经济组织发展专项资金(以下简称“专项资金”)。专项资金归集体经济组织所有,可用于购置房产或作为该集体经济组织其他发展用地项目的开发建设经费。集体经济组织在签订房产买卖合同或发展用地项目立项后,即可申请拨付专项资金。

第十一条区人民政府可结合本区实际,参照本暂行规定第九条制定货币化补偿标准。商业用地基准地价以区人民政府批准核减发展用地指标的时间作为测算时点。其中,属于市级片区范围内村庄的发展用地补偿款由市级承担。

第十二条集体经济组织应拟定发展用地项目建设和运营管理方案,经集体经济组织依法讨论决定后,报集体经济组织所在地区人民政府批准。其中,采取新供地方式的项目,应在项目开工建设前完成上述工作。项目可由集体经济组织自行开发运营,也可由集体经济组织与包括市、区属国有企业在内的各类资信好、实力强的企业(以下简称“适格企业”)合作开发运营或由集体经济组织委托其运营管理。合作开发的,集体经济组织持有的股份原则上不低于51%。经集体经济组织依法讨论决定后,报区人民政府批准,可适当调整集体经济组织持有的股份比例。购置产业园区内通用厂房(配套用房)的,应纳入园区统一管理,由集体经济组织所在地区人民政府、园区管委会、集体经济组织三方签订协议,明确各方权利义务,约定运营管理及收益分配机制。

第十三条区、镇(街)可通过招商的形式,邀请适格企业参与发展用地开发建设。鼓励辖区内金融机构给予参与发展用地开发的适格企业融资支持。

第十四条新供地项目,在符合城乡规划和环保要求的前提下,可用于开发建设工业(含通用厂房)、仓储、商业、酒店、办公、租赁住房等整体持有、整体经营的物业,不得用于开发或变相开发商品住宅。资源规划部门在核定规划条件时,可针对具体项目制定可开发利用的土地用途清单;并在划拨决定书或土地出让合同中明确“在满足安全、环保、规划管控等要求的前提下,项目建设和运营过程中,集体经济组织可灵活选择清单内的土地用途;在不突破计容总建筑指标的前提下,报集体经济组织所在地区人民政府同意后,可重新分配各用途建筑指标”。

第十五条土地用途按清单管理的项目,需调整各用途间建筑指标的,按下列程序审批:

㈠被征地集体经济组织持调整方案(包括拟调整用途、建筑指标、总平面方案等),向项目所在地资源规划部门申请。

㈡资源规划部门根据该项目用地划拨决定书或土地出让合同明确的土地用途清单进行初步审查,并通过“多规合一业务协同平台”征询发改、财政、交通、生态环境、建设、消防、住房、教育、卫健等相关行业主管部门意见。相关部门根据职责参照新出让项目要求,对各用途间建筑指标调整的必要性、可行性及相关要求提出意见。在建或已建成项目,还需由资源规划部门牵头组织进行现场复核,对未按图进行施工或未经批准擅自改变建筑功能的,应按有关法律法规以及划拨决定书或土地出让合同等进行处置。

㈢资源规划部门综合“多规合一业务协同平台”中的部门意见,符合变更条件的,将相关材料(包含调整方案、监管事项要求及违约条款等)报集体经济组织所在地区人民政府研究。

㈣集体经济组织所在地区人民政府同意调整的,应签订监管协议,明确区人民政府的监管责任和集体经济组织的违约责任。集体经济组织按资源规划、建设、消防以及环保等相关规定,申办建设审批手续。

第十六条发展用地项目采用购置房产方式的,应严格按所购置房产原用地划拨决定书或土地出让合同规定和产权证登记的土地用途、建筑功能及规划条件使用土地和房产。符合本市土地用途调整的相关政策,确需变更的,应按规定办理相关审批手续。集体经济组织购置产业园区房产进行出租的,纳入园区统一管理;购置其他房产进行出租的,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。

第十七条发展用地项目属于租赁住房项目的,不得以租代售。项目、房源、合同应依法在厦门市住房租赁交易服务系统备案。市住房管理部门应加强对租赁行为的监管,加强格式合同的使用指导,规范租期、租金及押金收取、续期约定等事项。

第十八条发展用地项目应办理整体产权,不得分割,产权人为集体经济组织。产权证中应对有关情况进行备注(“该项目为农村集体预留发展用地,只能作整体产权持有,禁止转让,禁止分割销售或以租代售等变相销售”)。采用购置房产的发展用地项目,不动产登记部门办理产权登记时,应按规定核实集体经济组织所在地区人民政府同意购买并已核减发展用地指标的情况。

第十九条集体经济组织所在地区人民政府应会同资源规划等有关部门,加强对发展用地项目经营管理情况的监管。因特殊情况,发展用地项目确需抵押的,抵押方案应按规定经集体经济组织所在地区人民政府批准。不动产登记部门办理抵押登记时,应按规定核实相关批准文件。资源规划部门、区人民政府可以根据需要制定相应规范,明确在新供地项目有关文书(包括划拨决定书或土地出让合同等)、区人民政府同意购置房产并予以核减发展用地指标的书面意见中,对抵押用途、抵押额度、资产回购等抵押相关事项进行约定。

第二十条区人民政府和资源规划、建设、市场监管、执法、住房等相关职能部门应严格履行监管职责,对发展用地项目的规划、建设和运营进行全链条监督管理,严禁产生“类住宅”、违法违规改变土地用途和建筑功能、违法违规销售等问题。

第二十一条集体经济组织持有的发展用地项目股份可分为集体股和成员个人股。集体股比例设置由区、镇(街)根据实际,指导集体经济组织依法讨论决定。可享受发展用地指标的集体经济组织成员平均持股,不得多占股份。集体经济组织成员持有的发展用地指标股份不得转让,但可以继承或退出;无人继承的,由集体经济组织持有;退出时,由集体经济组织赎回。集体经济组织股份的转让对象仅限定于该发展用地项目享有权益的全体成员,按成员人数平均转让份额。区人民政府和农业农村部门应加强对发展用地项目的股权监管,指导农村集体经济组织依法依规确认和管理股权,确保公平公正公开。

第二十二条区人民政府可结合辖区实际制定具体操作细则。

第二十三条本暂行规定自发布之日起施行,有效期2年。

厦门市人民政府办公厅   2020年11月9日印发

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